不動産売却ガイド当社の実測データで確かめた30記事

売却の疑問はここから。価格の決まり方、売り時、手取り額、相続した不動産、一棟や賃貸中の物件まで、ご相談の多い順に30本の記事にまとめました。

どれも当社調べの成約データをもとに、「実際のところどうなのか」を数字で確かめた記事です。気になるところから読んでください。

相場の見方

売り出し中の価格をそのまま相場と見てよいのか、というところから。

査定額の決まり方から、値付け・値下げ・手取り額まで。

売出価格と成約価格は、実際どれくらい違うのか｜首都圏11万件の実測広告に出ている価格は「売り出しの価格」であって、売れた価格ではありません。

売る前にリフォームすべきか｜費用は本当に戻ってくるのかリフォーム済の部屋は同じ建物の真ん中より10.6%高く売れています。

マンションの「囲い込み」は、どうすれば気づけるのか「他社サイトに出ていないから囲い込みだ」という見分け方は、集計すると逆でした。

買取と仲介、どちらが手元に多く残るのか｜差額と時間で比べる買取は早いけれど安い、とよく言われます。ではいくら安いのか。

路線価との差、接道、古家の扱い、測量と境界。

再建築できない土地・家は、どう売ればよいのか｜接道2万件の実測前の道路が4mない土地は7軒に1軒。その1㎡単価は同じ市区の0.82倍でした。

土地を売る前の測量と境界は、どこまでやればよいのか土地は中央値71日で売れる一方、隣との境界を確定する測量には2〜4か月かかります。

期限から逆算して、何をいつまでに決めるか。

相続した不動産、最初の90日で決めること｜期限と、売れるまでの日数から逆算する売り出してから買い手が決まるまでは、中古マンションで中央値91日、戸建て126日、土地70日。

実家の土地と家を相続したら、まず何を調べるか｜売り出す前に固める5つのこと売り出しから1年を超えた戸建ては、最初の価格から中央値14.7%下がって決まっています。

相続した物件を売るときに、つまずきやすい6つのところ値下げをして決まったのは中古マンション71.8%・戸建て73.7%・土地68.8%。

買い手と金融機関が、どこを見て価格を決めているか。

一棟の売り時をどう判断するか｜相場の追い風と築年の目減りを差し引く首都圏4都県の一棟アパートの相場利回りは2019年の8.93%から2025年は7.23%へ低下し、同じ賃料なら価格は2割強の上昇に相当します。

レントロールはこう見られる｜買い手が確認する4つの順序レントロールは将来の家賃ではなく、現在の契約の一覧です。

満室にしてから売るべきか｜満室化の費用と価格差を並べて考える種別と築年を揃えると、現況による表面利回りの差は満室6.92%・一部空室7.00%・全空7.21%の0.3ポイント程度です。

金融機関は一棟の何を見ているか｜32機関の融資条件から読む評価の型当社が独自に整理した一棟向け融資の条件データベース32機関のうち、積算を評価に使うと明記が20機関、収益還元が16機関。

表面利回り7%でも、当社が買取を見送る物件の共通点首都圏で売り出されている一棟のうち、表面利回り7%以上は35.3%。

オーナーチェンジはいくら安いのか｜5,003棟で測った割引率と、その割引が戻る条件同じマンションの中で比べると、入居中の1㎡成約単価は中央値で9.7%低く、5,003棟のうち71.8%で低い結果でした。

貸し続けるか売るか。入居中のまま売るとどうなるか。

空室が埋まらないとき、貸し続けるか売るか｜決まるまでの日数で考える募集を始めてから決まるまでは中央値37日。ただし家賃を下げずに決まった部屋は29日、下げた部屋は64日かかって6.20%下がっていました。

家賃は本当に下がっていくのか｜築年数と募集家賃の実データ市区と広さをそろえて比べると、家賃は築0〜9年を100として築30〜39年で66.9まで下がります。

管理費と修繕積立金で手残りが消える部屋は、どこで見分けるか管理費と修繕積立金の合計は中央値25,090円。家賃に占める割合は中央値12.9%ですが、上位10%では22.5%になります。

入居中のまま売ると、価格と期間はどう変わるか｜オーナーチェンジの実測同じマンションの中で比べると、入居中のまま売った部屋の1㎡単価は中央値で5〜8%低く、売れるまで2か月ほど長くかかっていました。

デッドクロスとは何か｜手元のお金が減り始める時期を先に知る減価償却費が減り、経費にならない元金返済が増えて入れ替わる。

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